Je woning niet verkopen, maar verhuren?

Artikel van 12 februari 2019 door John Esser

Je koopt een nieuwe woning en vraagt je nu af of je jouw bestaande woning wel moet verkopen. Je kunt namelijk ook de woning verhuren. Als je de overwaarde niet perse nodig hebt voor de aankoop van de nieuwe woning is verhuren een mooie optie. Je sluit dan wel weer nieuwe en volledige hypotheek. Omdat je de overwaarde van je bestaande woning niet gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning is over een deel van je nieuwe hypotheek de rente niet aftrekbaar. Maar de rentes zijn laag en de huur die je voor je oude woning kunt ontvangen aantrekkelijk. Vergeet niet dat je over de waarde van je bestaande woning wel voortaan belasting moet betalen in Box 3.

Toestemming hypotheekverstrekker voor verhuur woning

Maar wat doe je met je hypotheek als je bent verhuisd? Het verhuren van je woning is niet toegestaan zonder toestemming van de hypotheekverstrekker. Dit is in alle voorwaarden die banken hanteren opgenomen. Je woning wordt namelijk over het algemeen minder waard en de huurder heeft verschillende rechten. Hypotheekverstrekkers zitten er dus niet op te wachten om toestemming te verlenen. Als er al toestemming wordt verleend dan gebeurt dat eigenlijk alleen wanneer je tijdelijk in het buitenland verblijft of wanneer je je woning verhuurt op basis van de leegstandswet.

Huis verhuren zonder toestemming hypotheekverstrekker

Toch groeit het aantal woningen voor de verhuur met de dag en lang niet alle eigenaren hebben hiervoor toestemming gevraag aan hun hypotheekverstrekker. In gesprekken met cliënten hoor ik vaak het argument dat zolang je de rente en aflossing maar op tijd betaalt er niks aan de hand is. Ik moet bekennen dat ik het beleid van banken inderdaad verbazingwekkend passief vindt. Op dit moment wordt er maar zeer mondjesmaat gecontroleerd. Het probleem, voor zover je kunt spreken van een probleem, groeit echter met de dag. Steeds meer mensen kiezen voor de financieel aantrekkelijk optie van verhuren. Je kunt er dus op wachten dat banken zich zorgen gaan maken om hun belangen en gaan ingrijpen. Niet helemaal vergelijkbaar, maar Airbnb heeft ook flink lang z'n gang kunnen gaan in Amsterdam totdat zowel een flink aantal Amsterdammers als de gemeente er schoon genoeg van kregen.

Mogelijke gevolgen verhuren zonder toestemming

Maar wat kan een hypotheekverstrekker ondernemen als je je woning zonder toestemming hebt verhuurd? Dat begint eigenlijk met een eenvoudig schriftelijk verzoek dat je ontvangt van de bank waarin ze je vragen op meteen een einde te maken aan de situatie van verhuur. Maar dat gaat uiteraard niet zo eenvoudig om de huurder natuurlijk ook rechten heeft. Na een aantal weken wordt de bank ongeduldig en ontvang je een nieuwe brief waarin de bank laat weten dat de lening (hypotheek) direct en in zijn geheel opeisbaar wordt gesteld. Met andere woorden, of je de gehele hypotheek maar even binnen 2 weken wilt terugbetalen. Zo'n aankondiging kan gepaard gaan met een fraudemelding in het daarvoor bestemde register. De kans dat je een nieuwe hypotheek kunt afsluiten wordt dan heel klein. En als klap op de vuurpijl mag de bank ook nog eventuele boeterente voor de aflossing van de hypotheek volledig bij je in rekening brengen.

Grote risico's bij verhuur zonder medewerking van de bank

Het verhuren van je woning zonder toestemming van je hypotheekverstrekker brengt dus enorme grote risico's met zich mee. Hoewel op dit moment nog maar incidenteel wordt opgetreden door banken moet je er rekening mee houden dat door de toename van het aantal verhuurde woningen de controle van banken ook zal toenemen. En die controle is kinderlijk eenvoudig. Een simpele check of je nog steeds op je oude adres woont is voldoende.

Verhuurhypotheek

Je kunt natuurlijk 'netjes' toestemming vragen aan de bank, maar de kans dat je die zomaar krijgt is heel klein. Is er dan helemaal geen oplossing? Jawel hoor, er zijn op dit moment een aantal speciale hypotheekproducten verkrijgbaar die specifiek bedoeld zijn voor verhuurde woningen: de Verhuur hypotheek. De rentes liggen hoger dan die van een gewone hypotheek en de regels zijn hier en daar wat strenger. Je rendement op verhuur van je woning wordt hierdoor wat kleiner, maar je nachtrust neemt wel toe.

.