Op zoek naar een besparing?

Artikel van 24-11-2022 door John Esser

Fors gestegen energieprijzen, een inflatie die door het dak gaat, een flink oplopende rente en stijgende prijzen voor dagelijkse uitgaven. Uiteraard zetten we de verwarming een graadje lager en douchen we minder lang. Maar is er nog een minder voor de hand liggende besparing? Misschien wel en die mogelijkheid ligt dan in het (gedeeltelijk) aflossingsvrij maken van uw hypotheek. Als u uw bestaande hypotheek voor een bedrag van bijvoorbeeld € 100.000,- aflossingsvrij maakt, levert dat al snel een besparing op van tenminste € 115,- tot € 150,- per maand.

De aflossingsvrije hypotheek

Sinds 31 december 2012 heeft u uitsluitend recht op hypotheekrenteaftrek wanneer u uw hypotheek in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost. Wanneer u voor deze datum al een hypotheek had, valt u onder het zogenaamde overgangsrecht. Ik hoor regelmatig klanten zeggen dat de aflossingsvrije hypotheek ‘verboden’ of ‘afgeschaft’ is, maar dat is niet het geval. U kunt nog steeds tot 50% van de waarde van uw woning een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. U heeft dan mogelijk geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. De meeste eigenwoningbezitters die vanaf 2013 een hypotheek hebben afgesloten, hebben dus burgerlijk gehoorzaam gekozen voor een lineaire of annuïteitenhypotheek, anders kon er geen aanspraak worden gemaakt op die o zo belangrijke hypotheekrenteaftrek.

Maar is die hypotheekrenteaftrek nog zo belangrijk? Als u uw belastingaangifte van een paar jaar geleden erbij pakt, valt het u misschien op dat u toen waarschijnlijk meer belasting terugkreeg dan nu. Hoe kan dat? Daar zijn een aantal redenen voor;

1. Lage hypotheekrente

De meesten van uw hebben bij het afsluiten van de hypotheek gekozen voor een lange rentevaste periode tegen een bijzonder lage rente. 20 jaar vast met een hypotheekrente van 1,50% tot 2,50% is geen uitzondering. Die lage rente betekent wel dat het effect van hypotheekrenteaftrek beperkt is.

2. Gestegen woningwaarde

Woningwaardes zijn de afgelopen jaren flink gestegen en dat betekent dat uw WOZ-waarde waarschijnlijk ook flink is gestegen. Deze WOZ-waarde wordt als grondslag gebruikt voor verschillende heffingen en bepaalt ook de hoogte van het Eigen Woning Forfait. Dit is een fiscale bijtelling in de Inkomstenbelasting voor het simpele feit dat u een eigen woning bezit. In 2022 is het Eigenwoningforfait voor de meeste woningen 0,45% van de WOZ-waarde.

3. Beperking hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrente wordt beperkt van 52% naar 37,07%. Dat zou aanvankelijk geleidelijk gebeuren over een periode van 30 jaar. Het kabinet heeft echter besloten om de nul te laten verdwijnen en de hypotheekrenteaftrek niet in 30, maar in 3 jaar te beperken! Dat betekent dat we vanaf 2023 ongeacht de hoogte van ons inkomen nog maar maximaal 37,07% belastingvoordeel kunnen terugkrijgen. Let erop dat deze beperking alleen geldt voor de hypotheekrente die u betaalt. Over alle andere zaken die te maken hebben met de eigen woning, zoals het Eigenwoningforfait, betaalt u -afhankelijk van uw inkomen- in 2023 maximaal 49,50% belasting.

Het is dus niet verbazingwekkend dat het fenomeen hypotheekrenteaftrek steeds meer naar de achtergrond aan het verdwijnen is en dat steeds meer mensen zich focussen op de bruto maandlast van de hypotheek in plaats van de netto maandlast. Verder staan de seinen voor hypotheekrenteaftrek in het algemeen ook niet bepaald op groen.

Waarom nog aflossen op uw hypotheek?

Kortom, iedereen die een paar jaar geleden een woning heeft gekocht, heeft die flink in waarde zien stijgen en is de gelukkige bezitter van een mooie overwaarde. De hypotheekrenteaftrek stelt niet zoveel meer voor en beter gaat het ook niet worden. Wat is dan nog het nut van in hetzelfde tempo (en bij een annuïteitenhypotheek zelfs met een stijgend tempo) te blijven aflossen op uw hypotheek? Daarmee blijft de overwaarde stijgen, maar de vraag is wie daarvan gaat profiteren. U of uw kinderen en/of nabestaanden? Ik zeg wel eens gekscherend dat aflossen op je hypotheek het financieren van je eigen nalatenschap is. In sommige situaties kan het dus verstandig en bovendien een welkome besparing zijn om de hypotheek (gedeeltelijk) aflossingsvrij te maken.

Voorbeeldberekening

Aflossingsvrij maken ook tactische beslissing?

Besparen op de maandlasten zal het belangrijkste argument zijn om de hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij te maken. Er zit echter ook een tactische overweging in dit besluit. Ik noem er een aantal:

Politieke aandacht

Als Klaas Knot van de Nederlandse Bank z’n zin had gekregen dan was de speciale behandeling van de eigen woning tot een einde gekomen. Hoe zit dat precies? Sinds 2001 kennen we het Boxenstelsel. De meesten van u hebben te maken met Box 1 en 3. In Box 1 zit uw inkomen en de eigen woning. In Box 3 zit uw vermogen zoals spaargeld, beleggingen, tweede woning etc. Klaas Knot vond het een goed idee om ook de eigen woning in Box 3 onder te brengen. Geen rare gedachte want de eigen woning is immers ook vermogen. Als de plannen van Klaas waren doorgegaan, zou u dus voortaan jaarlijks belasting betalen over de overwaarde in uw eigen woning. Dat stelt het aflossen op uw hypotheek toch in een wat ander daglicht. Klaas Knot is heel dichtbij gekomen, maar dit keer slaagde zijn plan niet. Volgend jaar misschien?

Er is politieke belangstelling voor de overwaarde in de eigen woning. Ik durf niet te voorspellen waar dat toe gaat leiden. Belasting heffen op verkoopwinst? Het vermogen in de eigen woning gaan belasten?

Fiscale planning

Kinderen betalen bij een erfenis die groter is dan € 21.282 10% (kleinkinderen 18%) belasting en vanaf € 130.424 20% (kleinkinderen 36%) belasting (tarieven 2022). Met de fors gestegen woningprijzen wordt dat misschien een beetje oppassen geblazen. Het zou zo maar kunnen betekenen dat kind of kleinkind nog fors mag afrekenen over uw mooie overwaarde. Met de besparing die u realiseert met het aflossingsvrij maken van uw hypotheek kunt u wellicht met ‘warme hand’ en fiscaal vriendelijk jaarlijks schenken aan kind en/of kleinkind.

Minder belasting betalen in box 3?

Als u uw hypotheek aflossingsvrij maakt, bestaat de kans dat u uw hypotheekrenteaftrek verliest. Het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek ‘verhuist’ immers van Box 1 naar Box 3. Dat betekent dan wel automatisch dat u een aftrekpost hebt gecreëerd in Box 3. Als uw vermogen de vrijstelling in Box 3) overschrijdt, betaalt u minder belasting in Box 3.

Profiteren van de inflatie?

De inflatie is momenteel fors en kost u doorgaans geld, maar dat werkt anders bij schulden, waaronder uw hypotheek. Een hypotheek daalt juist in waarde als gevolg van inflatie. Vergelijk de waarde van de Euro vandaag maar eens met die van twintig jaar geleden. Bij een inflatie van ‘slechts’ 2% is uw hypotheek van € 100.000.- over 10 jaar € 81.707,- en over 30 jaar nog maar 54.548,- waard. Waarom dan vandaag uw dure Euro investeren in de aflossing van uw hypotheek?

Inkoop van zorg

De meningen zijn hierover verdeeld, maar het creëren van een flinke overwaarde kan in de toekomst betekenen dat u een relatief grote(re) bijdrage levert aan de financiering van uw persoonlijke zorg dan anderen.

U neemt de regie!

Met het aflossingsvrij maken van uw hypotheek neemt u de regie in handen. Een aflossingsvrije hypotheek betekent namelijk niet dat u niet kunt aflossen. Bij alle hypotheekverstrekkers mag u minimaal 10% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag jaarlijks boetevrij aflossen. Met het aflossingsvrij maken van uw hypotheek bepaalt u dus voortaan wanneer en welk bedrag u aflost. En bij dat besluit kijkt u uiteraard kritisch naar de omstandigheden.

Wat zijn de belangrijkste gevolgen van het (gedeeltelijk) aflossingsvrij maken?

Besparing op de maandlasten

Over het aflossingsvrije deel van de hypotheek lost u niet meer af waardoor uw maandlasten zullen dalen.

Verlies hypotheekrenteaftrek

Wanneer u niet onder het overgangsrecht (zie hieronder) valt, zult u voor het gedeelte van de hypotheek dat aflossingsvrij wordt gemaakt de hypotheekrenteaftrek verliezen.

Restschuld aan het einde van de looptijd

Omdat u een deel van uw hypotheek aflossingsvrij maakt, blijft er aan het einde van de looptijd een schuld over. U heeft dan de volgende opties:

Kan ik zomaar mijn hypotheek aflossingsvrij maken?

Nee, u zult daarvoor een omzettingsverzoek moeten indienen bij uw hypotheekverstrekker. Deze zal inzage willen hebben in:

Verlies ik bij omzetten mijn huidige aantrekkelijke lage rente?

Nee! Bij het omzetten van de hypotheek naar gedeeltelijk aflossingsvrij blijft het huidige rentecontract en de rentevaste periode in stand. Het kan wel zo zijn dat uw hypotheekverstrekker in haar beleid heeft bepaald dat er een renteopslag geldt voor aflossingsvrije hypotheken rekening. Als er sprake is van een opslag dan blijft deze meestal beperkt tot 0,20%.

Voordelen en nadelen van gedeeltelijk aflossingsvrij maken

Wanneer omzetten naar aflossingsvrij?

Of en wanneer een omzetting naar aflossingsvrije interessant is, hangt vanzelfsprekend van uw persoonlijke situatie en behoeftes af. U zult deze stap niet zo snel overwegen als u de huidige lasten goed kunt dragen en beschikt over een mooi gevulde spaarrekening. Maar bent u in aanloop naar pensioen of al gepensioneerd dan rijst vaak de vraag of aflossen überhaupt nog wel zinvol is. Of heeft u een gezin met opgroeiende kinderen? Dan kan de besparing juist welkom zijn en kunt u in de toekomst weer gaan aflossen als u dat wilt.

Afsluitende aandachtspunten

Overgangsrecht

Op 1 januari 2013 heeft het kabinet bepaald dat er alleen nog hypotheekrenteaftrek bestaat voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek die binnen 30 jaar is afgelost. Had u al een hypotheek (in Box 1) op 31 december 2012? Dan valt u voor dat deel van de hypotheek onder het zogenaamde overgangsrecht. De meest bekende toepassing van dit overgangsrecht is de mogelijkheid om een bestaande aflossingsvrije hypotheek met behoud van hypotheekrenteaftrek mee te nemen in geval van verhuizing of bij oversluiten van de hypotheek. De mogelijkheid bestaat ook om weer terug te keren naar aflossingsvrij wanneer u na 2013 -bijvoorbeeld bij een verhuizing- heeft gekozen voor een annuïteiten of lineaire hypotheek terwijl u nog onder het overgangsrecht viel.

Nationale hypotheek garantie (NHG)

Pas op bij het aflossingsvrij maken van een hypotheek met NHG. De kans is groot dat u NHG verliest. Dat heeft dan niet alleen consequenties voor de rente voor het deel van de hypotheek dat u aflossingsvrij maakt, maar ook voor de rest van uw hypotheek.

Wil je hier gewoon eens over sparren met een ervaren financieel adviseur? Maak een vrijblijvende afspraak met één van ons, we denken graag met je mee!