Wat jij vast niet weet over de boete in de koopakte!

Artikel van 16-08-2022 door Anneke Ranzato

Wie ooit een huis heeft gekocht of daarmee bezig is kent ongetwijfeld het boetebeding in de koopakte. Je weet wel: dat je 10% boete moet betalen als de koop niet doorgaat, tenzij je een beroep kunt doen op één van de ontbindende voorwaarden. Er zit meer in dat boetebeding dan jij waarschijnlijk weet!

Boete in koopakte duidelijk nodig

Misschien denk je weleens: waarom toch die boete in de koopakte? We hebben een koop afgesproken die we allebei graag willen, dus waarom zou het niet doorgaan? Nou, daar zijn helaas genoeg voorbeelden van.

Koper krijgt financiering niet rond

Kopers die moeten afhaken omdat ze de financiering toch niet rondkrijgen, dat is de meest voorkomende. Dat is enorm balen voor de koper, maar ook de verkoper heeft er echt last van. Die moet immers weer opnieuw beginnen met de zoektocht naar een koper voor z'n huis. Misschien duurt dat heel lang, terwijl hij al kosten heeft aan z'n volgende huis (huur of hypotheek). Afhankelijk van de gang van zaken op de woningmarkt kan het ook zo uitpakken dat hij bij een volgende koper een minder goede prijs weet te bedingen. Kortom: de verkoper kan er flink nadeel van hebben en moet daarvoor een vergoeding krijgen.

Veel meer situaties mogelijk

Daarnaast zijn er nog veel meer situaties denkbaar waarin het belangrijk is dat er iets is vastgelegd over een boete als de levering niet doorgaat zoals afgesproken. Situaties waarin dat aan de koper te wijten is, maar de oorzaak kan ook bij de verkoper liggen!

Boete kan ook voor verkoper zijn

We hebben het altijd over de boete voor de koper, als die alsnog afziet van de afgesproken aankoop. Maar wist je dat de boete ook voor de verkoper kan zijn? Die gaat immers een leveringsverplichting aan en moet de vastgelegde afspraken ook nakomen.

Latere levering dan afgesproken

Zo komt het weleens voor dat de verkoper de leveringsdatum moet uitstellen, om welke reden dan ook. Daar heeft de koper behoorlijk last van, die had er immers op gerekend om op die datum de sleutel van het huis te krijgen. Waar die 'last' over gaat is dan eigenlijk niet van belang. De verkoper is de overeenkomst niet nagekomen en kan door de koper in gebreke gesteld worden. Tenzij de verkoper de rechter ervan kan overtuigen dat het overmacht was moet hij de 10% boete dan aan de koper betalen.

Helemaal geen levering

Ook een probleem: als de verkoper blijkt de woning helemaal niet te mogen leveren. Bijvoorbeeld een praktijkcase waarin de gemeente het eerste recht van koop had - maar de verkoper toch een overeenkomst had gesloten voor verkoop aan een ander. De woning is daarom geleverd aan de gemeente, de koper had het nakijken. Of toch niet helemaal: zijn beroep op de contractuele boete is geslaagd - de verkoper moest hem 10% van de afgesproken koopsom betalen.

Boete niet altijd 10%

Toch zal het in de meeste gevallen de koper zijn die de boete uit de koopakte moet betalen, omdat hij de gekochte woning toch niet afneemt. Ik kan niet vaak genoeg het belang van ontbindende voorwaarden bij een woningaankoop benadrukken... of als je die niet kunt opnemen: zorg ervoor dat de financiering al rond is voordat de wettelijke bedenktermijn verlopen is. We hebben het altijd over die 10%, maar de rechter kan ook beslissen dat de boete hoger of lager moet zijn.

Werkelijk geleden schade hoger

Het kan voor de verkoper zo uitpakken dat de werkelijk geleden schade door het niet doorgaan van de verkoop (veel) hoger is dan de 10% uit de koopakte. De rechter kan dan beslissen dat de koper dat werkelijke bedrag moet vergoeden in plaats van de standaard 10%.

Matiging van de boete

Andersom komt het ook voor: dat de schade van de verkoper aantoonbaar veel minder is dan 10%. Bijvoorbeeld omdat de woning na het niet doorgaan van de eerste verkoop alsnog verkocht wordt tegen een hogere prijs dan daarbij was afgesproken. Dan kan de rechter besluiten de boete te matigen naar bijvoorbeeld 1% of 2,5%. Dat scheelt natuurlijk enorm voor de koper, die meestal toch al niet blij is dat hij de verkoop moest afblazen.

Beter gaat de koop gewoon door

In de meeste gevallen is het natuurlijk zo dat zowel koper als verkoper liever heeft dat de koop gewoon doorgaat. Dat is immers wat je wilde toen je de koopakte tekende, en waar je jouw plannen op hebt gemaakt.

Problemen voorkomen

Problemen voorkom je door goed voorbereid het koop- of verkooptraject in te gaan. Door goed te weten wat je kunt betalen als koper. En voor de verkoper: door goed na te gaan of je wel (al) kúnt verkopen. Of bij jou niet zo'n eerste recht van koop door de gemeente geldt, en of je alle documenten wel op orde hebt.

Onze adviseurs kijken graag met je mee... Maak een vrijblijvende afspraak met een NHP-adviseur om over jouw situatie te sparren!