Wat verandert er in 2022 bij hypotheken?

Artikel van 16-12-2021 door Anneke Ranzato

Over twee weken start het nieuwe jaar: 2022. Met de jaarwisseling veranderen er altijd allerlei cijfers en regels rondom financiën - ook op het gebied van de eigen woning en hypotheek. Natuurlijk zetten we die bij NHP graag voor u op een rij.

Het gaat om veranderingen op het gebied van:

Fiscale voordelen hypotheek in 2022

De hypotheekrenteaftrek - daar wordt veel over gezegd en geschreven. Vaak gaat het over plannen en ideeën, maar wat gebeurt er nu concreet in 2022? Het nieuwe regeerakkoord zegt er verder niets over, dus houden we ons bij de al bekende aanpassingen:

• Afbouw maximaal aftrekpercentage
• Lager tarief eigenwoningforfait
• Afbouw Wet Hillen

Afbouw maximaal aftrekpercentage

Het maximale percentage waartegen de 'rente en kosten van de eigenwoningschuld' afgetrokken kunnen worden in de belastingaangifte wordt al enige tijd afgebouwd. Die afbouw startte in kleine stapjes van 0,5%, maar is inmiddels al even flink versneld naar 3% per jaar. Dit jaar is het maximale percentage nog 43% - voor 2022 komt het op 40%. In 2023 is dan het doelpercentage van 37,05% bereikt en geldt voor iedere huizenbezitter hetzelfde aftrekpercentage.

Lager tarief eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait, dat is het bedrag dat bij het inkomen van de huizenbezitter wordt opgeteld door de fiscus. Het is een percentage van de WOZ-waarde van de woning. In 2021 staat dit tarief voor de meeste huizenbezitters op 0,5% - dat gaat in 2022 omlaag naar 0,45%. Dit voordeel zal ongetwijfeld teniet gedaan worden door de enorme stijging van de huizenprijzen.

Afbouw Wet Hillen

De bijtelling van het eigenwoningforfait kan ervoor zorgen dat een woningeigenaar per saldo extra belasting moet betalen. Dit speelt voor mensen die (nagenoeg) geen hypotheek (meer) hebben: het bedrag aan rente en kosten (hypotheekrenteaftrek) dat ze mogen aftrekken is dan lager dan de bijtelling.

De Wet Hillen is ooit ingevoerd om dit te voorkomen: met een extra aftrek werd ervoor gezorgd dat er geen bijtelling overbleef. Die extra aftrek wordt sinds 2019 langzaam afgebouwd - met 3,33% per jaar. In 2022 komt de stand van de 'aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld' op 86,68% van het positieve saldo.

NHG in 2022

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft extra zekerheid en meestal een lagere hypotheekrente dan zonder. Een NHG-hypotheek heeft daarom voor veel huizenkopers de voorkeur. Het afsluiten van een NHG-hypotheek is alleen niet altijd mogelijk: om daarvoor in aanmerking te komen moet je beneden de kostengrens blijven.

Kostengrens NHG gaat omhoog

Die kostengrens staat op dit moment op € 325.000 en wordt per 1 januari 2022 verhoogd naar € 355.000. Wie extra investeert in energiebesparende maatregelen kan in 2021 tot maximaal € 344.500 gaan, in 2022 wordt dat € 376.000.

Borgtochtprovisie gaat omlaag

Met een hypotheek met NHG is de hypotheekrente meestal ruim lager - aan de andere kant betaal je wel kosten: de borgtochtprovisie. Die is op dit moment 0,7% van het hypotheekbedrag en gaat per 2022 omlaag naar 0,6%.

Berekening maximale hypotheek in 2022

Voor het berekenen van de maximale hypotheek die verantwoord is bestaat een standaard rekenmodel. Hierin zijn de normen verwerkt die de overheid hiervoor heeft vastgesteld. Deze normen wijzigen elk jaar enigszins - voor het komende jaar zijn die wijzingen vrij beperkt.

Private lease: grote gevolgen

Met één grote uitzondering: de manier waarop de lasten van een private lease contract meetellen. Die contracten - het zijn immers leningen - worden nu nog voor 65% genoteerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Daardoor wegen ze ook voor 65% mee in de maximale hypotheekberekening. Dat gaat per 1 april 2022 veranderen naar 100% van het contractbedrag, wat een fors effect kan hebben op de maximale hypotheek.

Maximale hypotheek berekenen

Verduurzaming & woningbouw

Verder heeft het kabinet op Prinsjesdag in de Miljoenennota voor 2022 een aantal plannen ontvouwd rondom wonen in het algemeen. Die plannen zijn vooral gericht op het verduurzamen van bestaande woningen en een boost voor het bouwen van extra huizen. Concreet gaat het om:

• Nationaal Isolatieprogramma: € 514 miljoen voor isolatie van koopwoningen en huurhuizen
• Subsidie voor de aanschaf van een hybride warmtepomp: € 288 miljoen
• Extra woningbouw: €100 miljoen per jaar voor een periode van 10 jaar - in totaal dus € 1 miljard, die geïnvesteerd wordt via de gemeentes.

Deze plannen gaan niet direct over hypotheken, ze kunnen hierop wel invloed hebben. Met subsidie wil je misschien de stap zetten tot isolatie of een warmtepomp? Wellicht is het slim om het deel dat je daarvan zelf moet financieren te verwerken in jouw hypotheek.

De woningbouw brengt misschien een mooie nieuwbouwwoning op je pad - die dan ook weer gefinancierd moet worden. Bovendien is er de hoop dat het bijbouwen van veel huizen de overspannen woningmarkt en de stijging van de huizenprijzen tot bedaren brengt.