Het kopen van een eigen huis is financieel gezien vaak een slimme beslissing. Veel huizenbezitters hebben een flinke overwaarde opgebouwd. Dit geldt vooral voor senioren, aangezien die vaak al heel lang in het bezit zijn van een eigen woning. Maar wat heeft u aan een enorm vermogen "in de stenen" als u het geld nu goed kunt gebruiken? Voor een grote aankoop, aanvulling op uw inkomen of bijvoorbeeld om uw kinderen financieel te helpen.
Er zijn verschillende manieren om de overwaarde op te nemen. Eén van de meest interessante manieren is het oversluiten van de hypotheek naar een andere bank inclusief een verhoging. De bestaande hypotheek wordt dan overgesloten en er wordt een aanvullend bedrag geleend waarmee een deel van de overwaarde verzilverd wordt. Veel senioren hebben hier interesse in en daarom zijn er verschillende banken specifiek in deze nichemarkt gedoken. Vooral voor senioren met veel overwaarde geldt dat de mogelijkheden vaak heel interessant zijn. Vaak kan veel meer dan je denkt!
Wat is in uw situatie mogelijk? Vrijblijvende analyse!
Op deze pagina gaan wij specifiek in op de mogelijkheden die er bestaan voor senioren om de bestaande hypotheek over te sluiten naar een nieuwe hypotheek, waarbij er een extra bedrag geleend wordt om op die manier overwaarde vrij te maken.
Een groot deel van de koopwoningen in Nederland is in het bezit van mensen die met pensioen zijn. Omdat die mensen vaak al heel lang een koopwoning hebben en ook vaak (een deel van) hun hypotheek hebben afgelost, zit er vaak heel veel overwaarde in die koopwoningen. Een groot deel van deze groep zou graag een deel van deze overwaarde vrijmaken.
Een logische manier is het afsluiten van een extra hypotheek om op die manier een mooi bedrag in handen te krijgen. Soms kan dat bij je eigen bank, maar vaker is het interessanter om daarvoor naar andere oplossingen in de markt te kijken.
Maar kan dat zomaar? En hoeveel kunt u dan lenen?
Bij het bepalen wat een bank u maximaal aan hypotheek wil verstrekken, zijn 2 verhoudingsgetallen van belang. Dat is de verhouding tussen uw hypotheek en woningwaarde (de Loan to Value) en de verhouding tussen uw hypotheeklasten en uw inkomen (Loan to Income).
Een hypotheek is in de basis een lening met een koopwoning als onderpand. De Loan to Value bereken je door de uitstaande hypotheek te delen door de waarde van de woning. Dus stel dat uw koopwoning een verkoopwaarde heeft van € 300.000 en er rust nog een hypotheek op van € 100.000, dan is de LTV 33,33% (100.000 / 300.000 = 33,33%).
Hoe lager de LTV, des te lager het risico van de bank. Als de bank qua LTV weinig risico loopt, zijn er vaak extra mogelijkheden. Dit zien we ook terug in de seniorenmarkt, want daar is vooral veel mogelijk als de LTV lager is dan 50%.
Op het moment dat u een hypotheek aanvraagt, wordt er altijd een inkomenstoets gedaan. Daarbij wordt gekeken naar de verhouding tussen de woonlasten en uw inkomen. Dit wordt dus ook wel de Loan to Income (LTI) genoemd. Doel van deze inkomenstoets is te zorgen dat mensen niet meer lenen dan wat gezien hun inkomen verstandig is.
Veel mensen denken dat het maximale leenbedrag na pensionering een stuk lager is dan ervoor. Het inkomen na pensionering is tenslotte vaak (veel) lager dan voor pensionering. En bovendien zou je kunnen verwachten dat banken wel wat voorzichtiger zullen zijn met senioren.
De praktijk is echter anders. Als er sprake is van veel overwaarde, komt de maximale hypotheek na pensionering vaak zelfs veel hoger uit! Dit komt omdat er dan bij de maximale hypotheek berekening uitgegaan mag worden van de zogenaamde werkelijke lasten toets. Bij de normale maximale hypotheek berekening gaan banken uit van een hypotheek die in de looptijd volledig afgelost wordt. Ook als (een deel van) de hypotheek aflossingsvrij geleend wordt.
Bij de werkelijke lasten berekening gaat de bank - zoals de naam al zegt - uit van de werkelijke lasten. Kiest u voor een aflossingsvrije hypotheek, dan zijn die lasten bij een lage hypotheekrente heel laag. Altijd lager dan wanneer de hypotheek afgelost zou moeten worden. De maximale hypotheek ligt bij de werkelijke lasten toets dan ook meestal een stuk hoger.
Om u een beeld te geven hoeveel dit kan schelen, hebben wij hieronder een paar voorbeelden op een rij gezet. De berekeningen zijn een momentopname en indicatief. Wilt u weten hoe de berekening voor u op dit moment uitvalt, neem dan contact met ons op. In een gratis en vrijblijvend kennismakingsgesprek laten wij u graag zien wat er in uw situatie mogelijk is.
Bij deze berekening op basis van werkelijke lasten dient de rente 20 jaar vastgezet te worden. Bovenstaande maximale hypotheek berekening op basis van werkelijke lasten geldt alleen als er tot 50% van de waarde van de woning geleend wordt.
De alleenstaande in dit voorbeeld kan dus inderdaad € 75.000 extra lenen. Stel dat de alleenstaande in dit voorbeeld een aflossingsvrije hypotheek afsluit van € 125.000, dan komen de hypotheeklasten bij een rente van 1,60% uit op € 167,- per maand. Deze maandlasten staan dan voor 20 jaar vast!
Bij deze berekening op basis van werkelijke lasten dient de rente 20 jaar vastgezet te worden. Bovenstaande maximale hypotheek berekening op basis van werkelijke lasten geldt alleen als er tot 50% van de waarde van de woning geleend wordt.
Het echtpaar in dit voorbeeld kan dus inderdaad € 300.000 extra lenen. Stel dat zij in dit voorbeeld een aflossingsvrije hypotheek afsluiten van € 300.000, dan komen de hypotheeklasten bij een rente van 1,60% uit op € 400,- per maand. Deze maandlasten staan dan voor 20 jaar vast!
Uit bovenstaande rekenvoorbeelden blijkt dat wanneer u veel overwaarde heeft én de de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt, u op dit moment beschikt over meer dan ruime financieringsmogelijkheden. Er zijn dus voldoende mogelijkheden om de overwaarde in uw woning te benutten of een andere woning aan te kopen.
Let op: niet iedere geldverstrekker accepteert de werkelijk last berekening van een maximale hypotheek! Bovendien is er een aantal belangrijke voorwaarden. Wilt u weten wat in uw situatie mogelijk is? Neem dan contact met ons op: wij kunnen u helpen bij het berekenen van uw mogelijkheden en het vinden van een gerenommeerde geldverstrekker.
Meer weten? Maak een afspraak met een expert van NHP. Het kennismakingsgesprek is gratis en vrijblijvend. Bel 088 - 495 4000 of kijk hier.
Lost u deels een lopende hypotheek af die aan de regels van de hypotheekrenteaftrek voldoet, dan kan de hypotheekrenteaftrek voor dat deel van de hypotheek van kracht blijven.
Voor de extra verhoging is de rente alleen aftrekbaar als het extra bedrag geleend wordt om uw eigen woning te verbeteren of verbouwen. Maar meestal is daar geen sprake van. Gebruikt u het extra bedrag voor consumptieve doelen (zoals een grote uitgave of een tweede woning)? Dan is de rente niet aftrekbaar.
Toch kan er dan wel een fiscale consequentie zijn. Als de rente niet aftrekbaar is komt de hypotheek terecht in belastingbox 3. In box 3 moet u jaarlijks opgeven wat het saldo is van uw bezittingen en schulden. Is dat saldo positief, dan kan het zijn dat u vermogensbelasting moet betalen. De extra hypotheek wordt gezien als een schuld, dus door het afsluiten van deze hypotheek kan het zijn dat u minder vermogensbelasting hoeft te betalen.
Voor het oversluiten van een hypotheek kunt u bij vrijwel iedere hypotheekbank aankloppen. Maar lang niet alle banken bieden specifieke mogelijkheden voor het opnemen van overwaarde door senioren aan. Wij adviseren u om een expert in te schakelen die voor u op een rij kan zetten welke mogelijkheden er zijn en welke mogelijkheid voor u het meest interessant is.
Meer weten? Maak een afspraak met een expert van NHP. Het kennismakingsgesprek is gratis en vrijblijvend. Bel 088 - 495 4000 of maak direct een afspraak.
Bezoekadres: Limaweg 25, 2743 CB Waddinxveen | E-mail: Klantenservice@nhp.nl | Route naar NHP | 2023 NHP | Cookiebeleid | Disclaimer | Service code :